“나는 공인중개사를 통해 계약했으니 괜찮을 거야.” “전입신고는 이사 가서 천천히 해도 되겠지.”
하지만 이런 방심이 수천만 원 보증금을 한순간에 날리는 원인이 됩니다.
전세사기는 부동산 지식이 부족해서가 아니라,
기본 절차를 놓쳐서 생기는 경우가 대부분
입니다.
이번 글에서는 실제 피해를 방지할 수 있는 전세사기 예방 핵심 체크포인트 5가지를 정리했습니다.
1. 전입신고와 확정일자, 순서까지 중요합니다
📌 핵심 요약
- 전입신고: 주민등록상 주소지를 해당 집으로 등록 → 대항력 확보
- 확정일자: 임대차계약서에 날짜 인증 → 우선변제권 확보
🛡️ 등록 순서
- ① 이사 후 전입신고 (동사무소 또는 온라인)
- ② 계약서 지참 후 확정일자 부여 (같은 장소에서 가능)
📌 놓치기 쉬운 실수
- “며칠 뒤에 전입신고 해야지” → 순위 밀림
- “등본만 바꾸면 되는 줄 알았어요” → 확정일자 빠짐
📍 사례
20대 청년 A씨는 전입신고를 1주일 늦게 했다가 후순위로 밀려 5천만 원 보증금 일부를 돌려받지 못했습니다.
2. 전세보증금 반환보증보험, 요즘엔 필수입니다
📌 보증보험이란?
전세계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우,
공공기관(HUG, SGI)이 대신 보장
해주는 제도입니다.
💼 주요 기관
- HUG: 주택도시보증공사 – 청년·신혼부부 대상 지원 있음
- SGI서울보증: 민간 보험이지만 가입 조건 유연
💰 보증보험료 예시
- 보증금 1억 원 기준 → 연 15만~30만 원 (시세·위험도에 따라 차이)
📌 가입 요건
- 전입신고 + 확정일자 완료
- 주택 시세 대비 보증금이 일정 기준 이하
- 소유주가 다중 근저당 설정되어 있지 않아야 가능
🚨 주의
보증보험 가입이 불가한 매물은 전세사기 위험이 크다는 뜻입니다.
중개사가 “요즘 다 안 들어요”라고 말하면 반드시 의심하세요.
3. 등기부등본 보는 법 – ‘소유자·채권’ 반드시 확인
📌 발급 방법
- 대법원 인터넷등기소에서 발급 (수수료 700원)
🔍 확인해야 할 3가지
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| ① 소유자 | 계약서상의 임대인과 등기부 등본상 소유자 일치 여부 |
| ② 근저당권 | 은행 대출, 채권 설정 금액 확인 (보증금보다 우선하면 위험) |
| ③ 가압류/가처분 | 채권자 명의로 집이 묶여 있는지 확인 |
🛑 이런 경우 위험
- 근저당 설정이 보증금보다 크거나 집값에 육박
- 등기부에 ‘가압류’ 또는 ‘강제경매’ 이력 있음
- 계약서에 기재된 임대인과 소유자가 다름
4. 계약서 검토는 '눈으로' 말고 '기록으로'
📌 필수 항목
- 임대인 인적사항: 주민번호, 연락처까지 기재
- 계약 조건: 전입신고 및 확정일자 필수 특약 삽입
- 보증보험 가입 가능 여부 확인 및 명시
📄 특약 문구 예시
“본 계약은 보증금 반환을 보장하기 위해 임차인은 전입신고 및 확정일자를 즉시 신청하며, 임대인은 보증보험 가입을 거부하지 않음.”
📌 팁
계약 당일 등기부등본 발급일자도 특약에 명시하면, 향후 법적 다툼에서 유리합니다.
5. 공인중개사도 100% 신뢰하지 마세요
최근 전세사기의 40% 이상이 **중개인·집주인 공모** 형태입니다.
📌 주의해야 할 중개행위
- “이 집은 보증보험 못 들어도 문제없어요”
- “등기부는 제가 다 확인했으니 괜찮아요”
- “이 계약은 당일 바로 처리해야 해요”라고 서두르게 함
✔ 질문 체크리스트
- 이 매물, 보증보험 가입 가능한가요?
- 임대인은 실소유자 맞나요? 등기부로 확인했나요?
- 최근 1년 내 전세사기 피해 사례 없었나요?
✔ 반드시 내 손으로 등기부와 계약서를 보고 판단해야 전세사기를 막을 수 있습니다.
요약 – 전세사기 예방 5단계 실천 플랜
- 전입신고 & 확정일자 등록은 이사 후 3일 이내
- 보증금 반환보증보험은 필수, 미가입 매물은 피하기
- 등기부등본은 소유자·근저당·가압류 3가지 확인
- 계약서에 특약과 확인일자 반드시 삽입
- 중개사도 확인은 필수, “다 해드립니다”는 주의
✅ 이 5단계만 실천해도 전세사기를 90% 이상 막을 수 있습니다.
📌 다음 편 예고 – 피해 발생 시 대처법 총정리
- 전세사기 당했을 때 신고처와 절차
- 보증보험 청구 방법
- 국가지원 제도: 대출, 임시주거, 법률상담
📌 전세사기는 ‘모르면 당하는’ 것이 아니라 ‘알아도 놓치면 당하는’ 사건입니다.
👉 계약 전, 꼭 이 글을 다시 한번 확인하세요.